Urbanisme
Qu’est-ce que le droit de l’urbanisme ?
Matière riche et diversifiée, elle regroupe les autorisations d’urbanisme, les documents établis pour réglementer le droit à construire, le contentieux de l’indemnitaire, le droit pénal de l’urbanisme ainsi que le droit civil connexe au droit de l’urbanisme.
Les autres compétencesDans quel cas faire appel à un avocat ?
Cette compétence couvre les problématiques suivantes :
Droit des autorisations d’urbanisme
- L’appui juridique à l’instruction des autorisations d’urbanisme
- L’étude de faisabilité juridique d’une opération immobilière (lotissement, programme de logements, ensemble commercial)
- L’audit de permis de construire avant dépôt
- L’assistance et la représentation en justice lors des contentieux relatifs notamment :
- à la délivrance ou à un refus de permis d’aménager
- à la délivrance ou à un refus de permis de construire
- à la délivrance d’un arrêté de non opposition ou d’opposition à une déclaration préalable de travaux
Exemple concret : Un permis de construire jugé illégal a été annulé dans son entièreté dès lors que la distance prévue par le règlement sanitaire départemental entre une activité agricole et le projet de construction n’était pas respectée (TA GRENOBLE, 18-10-2022 : n° 2108128).
Droit de l’urbanisme réglementaire
- L’élaboration, la modification ou la révision de documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, plan local d’urbanisme intercommunal)
- La contestation du document dans son entièreté ou partiellement en vue d’obtenir uniquement l’annulation du zonage d’une parcelle
Exemple concret : Accompagnement d’un client dans la rédaction d’un courrier à destination du commissaire enquêteur désigné préalablement par le tribunal administratif. L’objectif étant que la parcelle soit classée dans un zonage empêchant toute installation et/ou construction afin de protéger au mieux le site connu pour son caractère remarquable (lac aux bords des montagnes).
Contentieux indemnitaire
- Tout acte pris par une collectivité et/ou un établissement public (autorisation ou refus) jugé illégal par le juge administratif peut conduire à rechercher la responsabilité pour faute de l’auteur de l’acte. Une indemnisation juste peut être allouée par le juge en réparation des préjudices subis par le propriétaire du projet (engagement de frais architecturaux, viabilisation d’un terrain, paiement des taxes locales, perte de chance d’exploiter un commerce…).
Exemple concret : A la suite de refus de permis jugés illégaux, la responsabilité pour faute de la commune – auteur des décisions – a été recherchée. Les victimes de ce comportement fautif ont, ainsi, obtenu une indemnisation en réparation des préjudices subis liés à la perte de revenus financiers, au paiement de la taxe forfaitaire sur la cession de terrain devenu constructible, au règlement des taxes foncières. Une somme a également été versée en raison du préjudice moral subi (TA GRENOBLE, 14-03-2022 : n° 1902779).
Exemple concret : À l’inverse, et en défense cette fois d’une collectivité, aucune indemnisation n’a été accordée par le tribunal nonobstant le refus d’autorisation déjà jugé illégal considérant, en effet, que le lien de causalité n’était pas établi entre la faute et les préjudices subis. A, ainsi, été démontré que la collectivité devait dans tous les cas, au regard du droit applicable, s’opposer à la demande d’autorisation d’urbanisme empêchant, ainsi, la réalisation du projet souhaité (TA GRENOBLE, 4-10-2022 : n° 1900150).
Droit pénal de l’urbanisme
- L’accompagnement lors du constat de l’infraction
- L’accompagnement lors des auditions auprès des officiers de police judiciaire
- La défense des intérêts lors de l’audience près le juge répressif avec un examen attentif du dossier pénal
- L’examen du droit applicable pour apprécier une éventuelle régularisation
Exemple concret : Malgré la caractérisation de l’infraction, le prévenu a été relaxé dès lors qu’une violation du droit de la propriété soulevée a été retenue lors de l’établissement des procès-verbaux d’infraction. Aucune nouvelle poursuite n’a pu ensuite être reprise, l’infraction étant prescrite (TC ALBERTVILLE, 12-4-2021 : n° parquet 14345/37).
Exemple concret : Après avoir été reconnu coupable des infractions pour lesquelles il était poursuivi, aucune mesure réelle de démolition de la construction n’a été prononcée, cette mesure ayant été jugé disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi (TC ALBERTVILLE, 7-03-2022 : n° parquet 19338/28).
Droit civil connexe à l’urbanisme
- Les servitudes de passage
- Le bornage d’un terrain
- Les troubles anormaux de voisinage (nuisances sonores, taille des arbres, constructions voisines créant des troubles (la démolition pourra alors être demandée))
Exemple concret : Au regard des nuisances occasionnées en raison du fonctionnement d’une tour réfrigérante pour le fonctionnement d’une patinoire, une expertise peut être sollicitée pour apprécier les préjudices subis par le ou les voisins directs à cet ouvrage. Cet exemple peut être transposé à des nuisances créées par le fonctionnement d’un bar, d’une discothèque…
Exemple concret : La hauteur d’une construction peut être à l’origine de troubles anormaux de voisinage (perte d’ensoleillement, perte de vue…) ou encore l’ouverture d’une fenêtre ou la construction d’une terrasse donnant sur un jardin privatif (perte d’intimité, perte de valeur vénale du bien).
